قیمت مسکن به بیت کوین در تهران از مرداد ۱۴۰۰ تا مرداد ۱۴۰۵ پایین آمده، اما مسیرش پر از فراز و فرود بوده است. یک متر آپارتمان در این بازه از حدود 0.0283 به حدود 0.0160 بیت کوین رسید، در حالی که همان متر به تومان بیش از شش برابر شد و یک سال هم تا 0.0590 بیت کوین بالا رفت.
ما در ارزینجا این عددها را خودمان از منبع‌های تاریخ‌دار کنار هم گذاشته‌ایم تا شما به‌جای شنیدن ادعاهای کلی مثل «با بیت کوین می‌شد خانه خرید»، خود داده را ببینید. هر عدد این مقاله تاریخ دارد، منبعش معلوم است و روش محاسبه‌اش را قدم‌به‌قدم توضیح داده‌ایم تا بتوانید آن را با دادهٔ تازه خودتان تکرار کنید.
یک نکته را از همین ابتدا صادقانه بگوییم: آمار رسمی قیمت مسکن تهران فقط تا مرداد ۱۴۰۳ در دسترس بود. برای دو سال آخر از برآوردهای غیررسمی استفاده کرده‌ایم و هر جا این کار را کرده‌ایم، صریح نوشته‌ایم. اگر با خود بیت کوین تازه آشنا شده‌اید، پیش از ادامه توضیح ساده و مثال‌محور بیت کوین را بخوانید.
قیمت مسکن به بیت کوین در تهران طی ۵ سال اخیر چقدر بوده است؟
طبق محاسبهٔ ما بر پایهٔ آمار بانک مرکزی و برآوردهای رسانه‌ای، یک متر آپارتمان تهران در مرداد ۱۴۰۰ حدود 0.0283 بیت کوین، در مرداد ۱۴۰۱ حدود 0.0590، در مرداد ۱۴۰۳ حدود 0.0270 و در مرداد ۱۴۰۵ حدود 0.0160 بیت کوین می‌ارزید. جدول زیر همین متر را به تومان، دلار و گرم طلا هم نشان می‌دهد:
خلاصهٔ جدول در یک جمله: در این پنج سال، یک متر آپارتمان تهران به تومان بیش از شش برابر شد، به دلار حدود 15 درصد ارزان‌تر شد، به بیت کوین حدود 44 درصد و به گرم طلا حدود 65 درصد کمتر می‌ارزید. اما همین مسیر «ارزان‌تر شدن به بیت کوین» یکنواخت نبود؛ ستون آخر نشان می‌دهد یک بیت کوین یک سال فقط حدود 17 متر و سال دیگر حدود 88 متر می‌ارزید.
داده‌ها از کجا آمده‌اند و چرا مرداد هر سال را انتخاب کردیم؟
عددهای ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳ از گزارش ماهانهٔ «تحولات معاملات بازار مسکن شهر تهران» بانک مرکزی آمده‌اند که بر پایهٔ آمار خام سامانهٔ ثبت معاملات املاک تهیه می‌شد. مرداد را انتخاب کردیم چون آخرین گزارش ماهانه‌ای که از بانک مرکزی پیدا کردیم، گزارش مرداد ۱۴۰۳ بانک مرکزی است و مقایسهٔ یک ماه ثابت در هر سال، اثر فصل را حذف می‌کند.
همین گزارش متوسط قیمت هر متر را در مرداد ۱۴۰۳، 885 میلیون ریال و در مرداد ۱۴۰۲، 757.9 میلیون ریال اعلام کرده است. عدد مرداد ۱۴۰۱ (42 میلیون و 729 هزار و 900 تومان) و مرداد ۱۴۰۰ (30 میلیون و 970 هزار تومان) را تجارت‌نیوز در شهریور ۱۴۰۱ از گزارش بانک مرکزی نقل کرده است. بانک مرکزی خودش در پانویس گزارش تأکید می‌کند که این متوسط فقط «تصویر کلی» می‌دهد و تفاوت محله، طبقه، عمر بنا و امکانات را در نظر نمی‌گیرد.
برای دو سال آخر وضعیت فرق می‌کند و این را بی‌پرده می‌گوییم:
- مرداد ۱۴۰۴: آمار رسمی قیمت مسکن تهران از بانک مرکزی یا مرکز آمار اعلام نشده است. عدد 122.46 میلیون تومان را بنکر در ۸ شهریور ۱۴۰۴ کنار گزارش تورم مسکن مرکز آمار آورده، اما صریحاً به خود مرکز آمار نسبت نداده است. پس آن را برآورد رسانه‌ای بدانید.
- مرداد ۱۴۰۵: عدد 192 میلیون تومان «قیمت قطعی» معاملات در گزارش دنیای اقتصاد است که اکونیوز در ۳ شهریور ۱۴۰۵ منتشر کرد. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم در مهر ۱۴۰۵ متوسط تهران در مرداد را «کمتر از 200 میلیون تومان» دانسته، ولی گفته این آمار هنوز اعتبار کافی برای استناد قطعی ندارد.
- بعد از مرداد ۱۴۰۵: خبرآنلاین در ۲۹ مهر ۱۴۰۵ عدد 220 میلیون تومان را بر پایهٔ قیمت‌های پیشنهادی پلتفرم‌ها آورده و نوشته گزارش رسمی متوسط قیمت مسکن وجود ندارد. این عدد را در جدول نیاوردیم.
ورودی‌های بقیهٔ محاسبه هم همه تاریخ دارند. نرخ دلار، نرخ فروش دلار بازار آزاد در آرشیو روزانهٔ سایت بن‌بست (bonbast) در ۱۵ مرداد هر سال است. قیمت بیت کوین، بستهٔ کندل روزانهٔ جفت BTCUSDT در API عمومی بایننس در همان روز (به وقت UTC) است. قیمت طلا هم بستهٔ قرارداد آتی طلای کامکس (GC=F) در یاهو فایننس است. نرخ تتر به تومان را از منبع تاریخ‌دار معتبری برای همهٔ این روزها نداشتیم، پس محاسبه را با دلار انجام دادیم.
در سال‌هایی که ۱۵ مرداد با تعطیلی بازار جهانی طلا هم‌زمان بود، آخرین بستهٔ پیش از آن روز را گذاشته‌ایم. قیمت مسکن میانگین کل ماه است، ولی دلار و بیت کوین و طلا قیمت یک روز مشخص‌اند. این ساده‌سازی را آگاهانه انجام داده‌ایم و در بخش نوسان نشان می‌دهیم چقدر روی نتیجه اثر دارد.
محاسبه دقیقاً چطور انجام شده است؟
هر عدد جدول با چهار تقسیم ساده به دست آمده است: قیمت تومانی هر متر تقسیم بر نرخ دلار، حاصل تقسیم بر قیمت دلاری بیت کوین یا قیمت دلاری هر گرم طلا. مثلاً برای مرداد ۱۴۰۳ مراحل این‌طور است:
- قیمت هر متر طبق بانک مرکزی 885 میلیون ریال است، یعنی 88.5 میلیون تومان.
- با دلار 60,700 تومانی، این متر 88,500,000 ÷ 60,700 ≈ 1,458 دلار می‌ارزد.
- بستهٔ بیت کوین در ۵ اوت ۲۰۲۴، 54,018.81 دلار بود؛ پس 1,458 ÷ 54,018.81 ≈ 0.0270 بیت کوین.
- هر اونس تروی 31.1035 گرم است؛ با اونس 2,444.40 دلاری، هر گرم طلای خالص حدود 78.59 دلار و هر متر حدود 1,458 ÷ 78.59 ≈ 18.6 گرم طلا میشود.
- عکس این حساب هم ساده است: 54,018.81 ÷ 1,458 ≈ 37.1؛ یعنی با یک بیت کوین در آن روز، به‌طور میانگین حدود 37 متر آپارتمان تهران قابل خرید بود.
دو قید را در نظر داشته باشید. گرم طلا در اینجا طلای خالص ۲۴ عیار بر پایهٔ قیمت جهانی است، نه طلای ۱۸ عیار بازار ایران؛ قیمت تاریخ‌دار طلای ۱۸ عیار در آرشیوی که استفاده کردیم نبود. «میانگین» هم یعنی کل شهر؛ متر مربع در منطقهٔ ۱ و منطقهٔ ۱۸ تهران فاصلهٔ زیادی دارد و گزارش مرداد ۱۴۰۳ بانک مرکزی این فاصله را بیش از چهار برابر نشان می‌دهد.
چرا خانه به تومان گران‌تر و به بیت کوین ارزان‌تر شد؟
چون در همین پنج سال، قیمت تومانی بیت کوین تندتر از قیمت تومانی مسکن بالا رفت: طبق همان ورودی‌ها، یک بیت کوین در ۱۵ مرداد ۱۴۰۰ حدود 1.09 میلیارد تومان و در ۱۵ مرداد ۱۴۰۵ حدود 12.03 میلیارد تومان می‌ارزید، یعنی نزدیک 11 برابر. مسکن در همین فاصله حدود 6.2 برابر شد.
بخش بزرگی از این رشد تومانی، اثر دلار است نه خود بیت کوین. دلار بازار آزاد از 25,550 به 187,000 تومان رسید، یعنی بیش از هفت برابر شد، در حالی که قیمت دلاری بیت کوین بین این دو تاریخ فقط حدود 50 درصد بالا رفت. به زبان ساده، هر دارایی‌ای که قیمتش به دلار تعیین میشود، در دورهٔ افت ارزش ریال به تومان گران‌تر دیده میشود. اینکه تورم با پس‌اندازهای تومانی چه می‌کند را با مثال عددی در قدرت خرید تومان در برابر تتر توضیح داده‌ایم.
نکتهٔ کمتر گفته‌شده، ستون دلاری جدول است. هر متر آپارتمان تهران به دلار از حدود 1,212 دلار در ۱۴۰۰ به اوج 1,523 دلار در ۱۴۰۲ رسید و بعد تا حدود 1,027 دلار در ۱۴۰۵ پایین آمد. دنیای اقتصاد هم با روش و نرخ خودش روند مشابهی گزارش کرده است: حدود 1,500 دلار در ۱۴۰۲، 1,264 دلار در ۱۴۰۳ و کمتر از 1,000 دلار در ۱۴۰۴. یعنی مسکن تهران در دو سال اخیر از دلار عقب مانده است.
آیا این یعنی بیت کوین «محافظ تورم» است؟ دادهٔ همین پنج سال به‌تنهایی برای چنین نتیجه‌ای کافی نیست. بحث بیشتر دربارهٔ اینکه چرا به بیت کوین «طلای دیجیتال» می‌گویند و این عنوان کجا درست درنمی‌آید، در رابطهٔ بیت کوین و تورم آمده است.
نوسان بیت کوین این مقایسه را چقدر جابه‌جا می‌کند؟
خیلی زیاد. طبق جدول، یک متر آپارتمان در مرداد ۱۴۰۱ حدود 0.0590 بیت کوین و در مرداد ۱۴۰۴ حدود 0.0114 بیت کوین می‌ارزید، یعنی بیش از پنج برابر اختلاف در فاصلهٔ سه سال. این تفاوت بیشتر از حرکت بیت کوین آمده تا از حرکت مسکن: بستهٔ بیت کوین در این دو تاریخ از حدود 22,954 دلار به حدود 114,992 دلار رسیده بود.
نوسان فقط سال‌به‌سال نیست؛ گاهی در یک روز رخ می‌دهد. ۵ اوت ۲۰۲۴ (۱۵ مرداد ۱۴۰۳) یکی از همین روزها بود. طبق کندل بایننس، بیت کوین آن روز با 58,161 دلار باز شد، تا 49,000 دلار پایین رفت و با 54,018.81 دلار بسته شد. اگر به‌جای قیمت بسته شدن، قیمت باز شدن یا کف همان روز را بگذاریم، یک متر آپارتمان بین حدود 0.0251 و 0.0298 بیت کوین درمی‌آید؛ نزدیک 19 درصد اختلاف فقط با عوض کردن ساعت.
سال آخر هم درس خودش را دارد. بیت کوین از ۶ اوت ۲۰۲۵ تا ۶ اوت ۲۰۲۶ حدود 44 درصد به دلار افت کرد. با این حال متر آپارتمان به بیت کوین گران‌تر شد (از 0.0114 به 0.0160)، چون قیمت دلاری مسکن هم در همین فاصله حدود 22 درصد پایین آمد. کسی که فقط به یکی از این دو عدد نگاه کند، تصویر را اشتباه می‌فهمد.
عدد ۱۴۰۴ هم حساسیت خودش را دارد. گسترش نیوز با دادهٔ میدانی، میانگین ابتدای مرداد ۱۴۰۴ را حدود 85 میلیون تومان نوشته بود. اگر این عدد را جای 122.46 میلیون بگذاریم، متر آپارتمان به حدود 0.0079 بیت کوین می‌رسد. این همان دلیلی است که ستون ۱۴۰۴ را «برآورد» نامیده‌ایم. وسوسهٔ «اگر آن روز خریده بودم» را هم بشناسید؛ در اگر ده سال پیش بیت کوین خریده بودید نشان داده‌ایم نگاه به گذشته چقدر ساده‌تر از تصمیم در لحظه است.
پیشنهاد ما
پول پیش‌خرید خانه را با افق کوتاه در دارایی پرنوسان نگه ندارید
اگر قرار است چند ماه دیگر قرارداد خانه ببندید، افت 44 درصدی یک‌سالهٔ بیت کوین در همین جدول را جدی بگیرید. ما در ارزینجا همیشه به کاربرانمان می‌گوییم پولی را که تاریخ مصرف مشخص دارد از سرمایه‌ای که میتوانید سال‌ها کنار بگذارید جدا کنید. اولی ثبات می‌خواهد و دومی تحمل نوسان.
مسکن، بیت کوین یا طلا؛ تفاوت ریسک‌ها چیست؟
طبق جدول ما، در این پنج سال طلا از هر دو جلوتر بود: یک متر آپارتمان به گرم طلا حدود 65 درصد و به بیت کوین حدود 44 درصد ارزان‌تر شد. اونس طلا از 1,763 به حدود 4,300 دلار رسید، اما این عدد گذشته است و ضمانتی برای آینده نیست. تفاوت این سه دارایی فقط در بازده گذشته نیست؛ در ویژگی‌هایشان هم هست:
- نوسان: در جدول ما، عدد بیت کوینی متر مربع بین 0.0114 و 0.0590 جابه‌جا شد. مسکن و طلا هم نوسان دارند، اما در این بازه دامنهٔ حرکت بیت کوین بزرگ‌تر بود.
- تقسیم‌پذیری: بیت کوین تا ساتوشی، یعنی یک صدمیلیونیم بیت کوین، خرد میشود و میشود با مبلغ کم بخشی از آن را خرید. یک متر خانه را نمی‌شود جدا خرید.
- نقدشوندگی: بیت کوین در بازار شبانه‌روزی معامله میشود؛ فروش خانه معمولاً به پیدا کردن خریدار و طی مراحل قرارداد وابسته است.
- درآمد جانبی: خانه می‌تواند اجاره بدهد و این مقایسه اجاره را حساب نکرده است. بیت کوین به‌خودی‌خود سود یا اجاره‌ای ندارد.
- نگهداری: امنیت بیت کوین به کیف پول و حفاظت از دسترسی شما وابسته است؛ مسکن هزینه‌ها و ریسک‌های حقوقی و فیزیکی خودش را دارد.
اگر می‌خواهید همین مقایسه را بین طلا و بیت کوین با جزئیات بیشتر ببینید، مقایسهٔ طلا و بیت کوین برای حفظ ارزش پول در ایران را بخوانید. برای کسی که بیشتر دنبال ثبات است تا رشد، مقایسهٔ عددی سود سپرده و تتر هم زاویهٔ مفیدی می‌دهد.
اگر بعد از دیدن این داده‌ها تصمیم گرفتید بخشی از پس‌اندازتان را به بیت کوین اختصاص دهید، لازم نیست همه را یک‌جا بخرید. خرید پله‌ای اثر انتخاب یک روز بد را کم می‌کند؛ روشش را در راهنمای خرید پله‌ای (DCA) توضیح داده‌ایم. در پنل ما هم میتوانید حتی با مبلغ کم بخشی از یک بیت کوین بخرید.
شروع کار با ما ساده است: احراز هویت در ارزینجا مسیری ساده و قدم‌به‌قدم دارد و معامله با چند کلیک ساده انجام میشود. اگر با قیمت دلخواه خرید می‌کنید، خیالتان راحت باشد که کارمزد معاملات پیشرفته در ارزینجا حذف شده است. مراحل کامل را در راهنمای ثبت‌نام و خرید در ارزینجا و جزئیات خرید بیت کوین با تومان را در آموزش کامل خرید و فروش بیت کوین ببینید. برای دنبال کردن قیمت در هر زمان، اپلیکیشن ارزینجا هم کنار شماست.
جمع‌بندی: قیمت مسکن به بیت کوین را چطور بخوانیم؟
قیمت مسکن به بیت کوین در تهران طی پنج سال اخیر از حدود 0.0283 به حدود 0.0160 بیت کوین برای هر متر رسید، اما در این مسیر یک بار تا 0.0590 بالا رفت و یک بار تا 0.0114 پایین آمد. داده‌های رسمی بانک مرکزی فقط تا مرداد ۱۴۰۳ پشت این جدول است و دو سال آخر بر برآوردهای غیررسمی تکیه دارد.
پس این عددها را تصویری از گذشته بدانید، نه نقشهٔ آینده. نتیجهٔ چنین مقایسه‌ای به روز انتخاب‌شده، نرخ دلار و دقت آمار مسکن حساس است. اگر می‌خواهید قیمت امروز بیت کوین را با نمودار تغییراتش ببینید و با هر مبلغی که برایتان مناسب است شروع کنید، از صفحهٔ قیمت لحظهای و خرید بیت کوین در ارزینجا شروع کنید. ما کنار شما هستیم.
این مطلب صرفاً آموزشی و تحلیلی است و توصیهٔ مالی یا پیشنهاد خرید و فروش نیست. بازده گذشته تضمینی برای آینده نیست. قیمت بیت کوین، طلا، دلار و مسکن نوسان دارد و تصمیم سرمایه‌گذاری با خود شماست.
سوالات متداول
قیمت دلاری مسکن تهران چقدر است؟
به گزارش دنیای اقتصاد در مرداد ۱۴۰۵، قیمت دلاری هر متر مسکن تهران در ۱۴۰۲ حدود 1,500 دلار، در ۱۴۰۳ حدود 1,264 دلار و در ۱۴۰۴ کمتر از 1,000 دلار بوده و در تیر ۱۴۰۵ به 989 دلار رسیده است. این عددها به نرخ دلار انتخاب‌شده حساس‌اند و آمار رسمی نیستند.
آیا بانک مرکزی هنوز گزارش قیمت مسکن تهران را منتشر می‌کند؟
آخرین گزارش ماهانهٔ بانک مرکزی دربارهٔ معاملات مسکن تهران که پیدا کردیم، مربوط به مرداد ۱۴۰۳ است. برای ماه‌های بعد، گزارش رسمی متوسط قیمت اعلام نشده است. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه در مهر ۱۴۰۵ گفته داده‌های پردازش‌شده را مرکز آمار و بانک مرکزی منتشر خواهند کرد.
قیمت قطعی و قیمت پیشنهادی مسکن چه فرقی دارند؟
قیمت قطعی میانگین قیمت معاملههایی است که واقعاً بسته شدهاند، ولی قیمت پیشنهادی رقمی است که فروشندهها در آگهی اعلام میکنند. طبق گزارشهای منتشرشده برای مرداد ۱۴۰۵، قیمت قطعی هر متر در تهران حدود 192 میلیون تومان و قیمت پیشنهادی حدود 210.8 میلیون تومان بوده است.
آیا میشود بخشی از یک بیت کوین را خرید؟
بله. کوچکترین واحد بیت کوین ساتوشی است که یک صدمیلیونیم بیت کوین است، پس لازم نیست یک واحد کامل بخرید. در ارزینجا میتوانید حتی با مبلغ کم، بخشی از یک بیت کوین را با خرید آنی و نرخ لحظهای بازار یا در بازار پیشرفته با قیمت دلخواه بخرید.
